家を売る際には売却価格だけではなく、手残り額を重要視する必要があります。

そのため、売却に必要な諸費用に目がいきがちですが、税金についても注意を払う必要があります。

家を売る際には譲渡所得税の納税義務があるかどうかを考慮し、手残り額が大きく乖離しないようにしましょう。

 

譲渡所得税とは？

 

家を売却し、利益額に対して課税されるのが譲渡所得税です。税金と聞くと複雑なイメージがありますが、どのようにして計算するのでしょうか？

また、節税方法はあるのでしょうか？

ここでは譲渡所得税の計算方法と代表的な節税方法について解説します。

 

譲渡所得税の計算方法

 

譲渡所得税の課税額は、次の計算式で計算する事ができます。

売却価格‐売却にかかる諸費用‐購入代金‐購入した際の諸費用

例えば3,000万円で購入した家を2,000万円で売却し、購入時と売却時の諸費用が共に100万円だった場合では、譲渡所得課税額は次のように算出できます。

3,000万円‐100万円‐2,000万円‐100万円＝800万円

また、譲渡所得税は所有期間によって税率が変わり、5年以内と5年を超えて所有していたかどうかがポイントです。

5年以内の場合では39.63%、5年を超える場合は20.315%が税率となります。

つまり、上記の例えでは5年以内では約317万円、5年を超えると約160万円となります。

仮に課税額がマイナスとなった場合、売却によって利益が出ていないことになるため、その場合は譲渡所得税の支払いは無い事になります。

譲渡所得税の計算において、1点注意点があります。

当時購入した代金が証明できる不動産売買契約書がない場合、売却代金の5%が購入金額として計算されるという点です。

相続などによって昔の売買契約がないケースは多くありますが、その場合は譲渡所得税が非常に高くなる事を覚えておきましょう。

先の例えでは課税額が2,900万円となり、5年以内の所有期間では約1,150万円、5年を超える場合は約590万円となります。

そのため、家を売却する際にはまず売買契約や権利証のチェックから始めるようにしましょう。

 

譲渡所得税の節税方法とは？

 

場合によっては高額な譲渡所得税を支払う事になるのが家の売却ですが、大きな税制優遇措置があります。

それは、居住用財産を売却した際に受けられる3,000万円特別控除と呼ばれる優遇措置です。

居住している家を居住したまま売却、もしくは空き家になってから3年以内、更地にしてから1年以内に売却した場合、課税額から3,000万円を控除する事ができます。

つまり、前述の例えでは最大1,150万円の譲渡所得税がかかりましたが、控除を受ける事で0円にする事ができます。

また、特別な条件下にある空き家についても同様の特例措置があるため、売却時には不動産会社に確認するようにしましょう。

 

家を売る際に気をつける点

 

譲渡所得税という納税義務があるものの、ケースによっては課税額を0円にする方法がある事を前述しましたが、税制優遇を活かすためにも次の点を注意するようにしましょう。

 

中古戸建てとして売却するか更地にするか

 

築年数が古い物件を売却する場合、一般的には中古戸建てとして売却するケースと土地として売却ケースの両方を検討します。

中古戸建てとして成約した場合は解体費用がかからず、引越しのタイミングも比較的長く調整する事ができます。

住みながら売却でき、控除を確実に受ける事ができるというメリットがある一方、内覧のアポイントを調整する手間や土地として検討している買い手が敷地内を確認する事もあります。

そのため、売主として土日に時間を取られる事が多くなってしまうというデメリットがあります。

一方、古家付き土地として売却する場合は土地の全貌が確認できないため、更地にした方が売却しやすいと言われています。

しかし、先に更地にすると中古戸建てとしての売却チャンスを無くしてしまう事になり、さらには譲渡所得税を受けるためには1年以内に売却しなければなりません。

このように、どちらの売却においても税制優遇と売却計画のバランスを見定める必要があります。

 

相続取得した家を売却する際にも税制優遇がある

 

相続で家を取得し相続税が発生した場合、一定期間であれば相続税の一部を取得費として使用する事ができます。

相続の場合では不動産売買契約を紛失している事が多く、多くの場合で取得費は売買代金の5%となります。

しかし、この特例を利用する事で多額の相続税と譲渡所得税の両方を支払う事を回避できます。

そのため、家を相続取得した場合は売却期日と控除費を税務署に確認するようにしましょう。

 

まとめ

 

家の売却は大きな金額が動くため、支払う税金も多くなります。その一方、税制優遇金額も非常に大きいため、適切に利用する事で手残り額を増やす事ができます。そのため、家を売却する際にはどのような売却方法が最も手残り額が増えるのかを不動産会社に相談し、失敗のない不動産売却となるようにしま