土地や建物の所有者である親が介護施設などに入所した場合の不動産売買
土地や建物の所有者である親が介護施設などに入所して、以前住んでいた家などの不動産を売却したいと考えている人も多い事でしょう。実際に不動産は所有しているだけでも維持管理費や固定資産税などが費用として必要になってしまうので、今後不動産利用する予定がないのであれば早い段階での売買をオススメします。
では、どのようにして不動産売却を行うのか具体的な内容や注意点について説明して行きます。
不動産売買の具体的な流れについて紹介
不動産を売買するにあたって最初に行う事は、不動産会社等に相談して不動産価額を見積もりしてもらう事です。不動産価額について知らなければ不当に安い金額で売却してしまう事にも繋がります。不動産価額の算出については一社だけでなく複数の不動産会社での見積もりをする事によって、適切な不動産価額を導き出せます。
不動産価格について見積もりが出来たら、次に売却方法を決定することです。売却方法は不動産会社を仲介業者として一般の人に売却する方法と直接不動産会社に買い取ってもらう方法の2つが主な売却方法となります。
基本的には一般の人に売却をする方法はより高い金額での売却が期待出来ますが、売却まで一定の時間が必要となる事、いついくらで売れるかが分からない為予定が立てづらい事、引き渡し後一定期間契約不適合責任（売主が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合の責任）を負う場合があります。不動産会社に売却する方法は短期間での売却が可能ですが、税金・リフォーム費用・利息・利益などを考慮して事業として購入する為、売却金額は安くなる傾向にあります。
それぞれにメリットとデメリットが存在しているので、自分自身の状況に合わせて方法を選択してください。売却価額について納得が出来れば、売買契約書に署名・捺印して名義人変更などを行えば、不動産売買については取引完了となります。
不動産売買に関する注意点について紹介
不動産売買を行うためには土地や建物の所有者の同意が必要となります。これは代理人として所有者の子供などが手続きを行っている場合でも最終的な決断は土地や建物の所有者の同意がなければできません。しかし、所有者が介護施設などに入所していて本人では手続きなどを行うことが難しい場合には、委任状に所有者本人が署名・捺印し必要書類を準備すれば、代理人として委任者が手続きを行うことが可能となります。
委任状は不動産会社に事情を説明すれば不動産会社が準備をしてくれます。委任状以外にも所有者の印鑑証明書や本人確認書類も必要となるので注意が必要です。また、委任状がある場合でも最終手続きの際には司法書士等が本人確認の為、所有者との面談を行う場合も多いです。所有者が認知症になっている為に意思能力がないとみなされた場合、委任状は効果がなくなります。その際には成年後見人制度などを利用しなければなりません。
成年後見人制度とは意思能力のない者に代わって財産の管理などを行う人物を指定することを指し、成年後見人であれば土地や建物の所有者ではなくても売却する事が出来るようになります。成年後見人になるためには家庭裁判所に申し立てをして認められる必要があります。注意点として成年後見人には必ずしも親族がなる訳ではなく、財産の所有状況によっては弁護士や司法書士等を成年後見人として指定する場合もあります。
成年後見人を指定したくないのであれば、相続等で土地や建物の所有者が移るのを待たなければなりません。その間の維持管理費や固定資産税は費用として支払わなければならなくなります。
まとめ
土地や建物の不動産売却には所有者の意思表示が必要となる為、親等の不動産所有者が介護施設に入所する事になった際には土地や建物をどうするかについてあらかじめ親族間で話し合っておく事で、スムーズに不動産手続きを行う事が出来ます。
売却したいと思っても、意思能力がないと判断されれば売却を決意したとしても長い時間を要し、また複雑な手続きが必要になるので、早い段階での判断が必要となってくるので注意して下さい。
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